Açor Ventures

Desde la oportunidad hasta el arranque de obra.

Estructuración de desarrollos inmobiliarios: vehículo legal y financiero, capital, planeación de obra y colocación en mercado.

Esquema de la curva de obra frente al flujo de cobranza Arranque Obra Cierre Curva de obra Flujo de cobranza Punto de equilibrio

Vehículo constituido

Fideicomiso empresarial y paquete contractual

Estructura de capital cerrada

Crédito puente, mezanine, back to back y capital adherente

Equipo técnico contratado

Proyecto ejecutivo, ingenierías y catálogo de obra

Mandato integral

Originación y estructuración de proyectos inmobiliarios

Conducimos un proyecto desde la identificación de la oportunidad hasta el arranque de obra.

El resultado es un desarrollo con vehículo constituido, estructura de capital cerrada y equipo técnico contratado.

  • Evaluación de mercado y definición del producto
  • Caso de negocio y modelo financiero por etapa
  • Constitución del fideicomiso empresarial
  • Selección de la institución fiduciaria
  • Redacción y negociación del paquete contractual
Dos profesionales revisan la maqueta de un desarrollo sobre una mesa de trabajo
Edificios de departamentos contemporáneos en un entorno urbano residencial

Ocho servicios, cuatro etapas

Cada ficha abre para mostrar lo que comprende.

Fase 01

Viabilidad y producto

Tres servicios Fase 02

Vehículo y capital

Tres servicios Fase 03

Ejecución

Un servicio Fase 04

Colocación

Un servicio

Fase 01

Viabilidad y producto

Antes de comprometer inversión en proyecto ejecutivo.

Planos arquitectónicos y herramientas de dibujo sobre un escritorio

Estudios de mercado y factibilidad

Determinación de la viabilidad de un proyecto antes de comprometer inversión en proyecto ejecutivo.
Comprende
  • Análisis del área de influencia y su perfil sociodemográfico
  • Estudio de la oferta competitiva y sus precios efectivos
  • Análisis de absorción y de ritmo de colocación
  • Riesgos observados en desarrollos comparables
  • Factibilidad técnica y normativa: uso de suelo y dictámenes
  • Factibilidad de servicios: energía eléctrica y agua potable

Definición de producto y planeación arquitectónica

Traducción de la demanda identificada en un programa arquitectónico.
Comprende
  • Mezcla de producto y definición de tipologías
  • Dimensionamiento por etapa
  • Programa de amenidades y áreas comunes
  • Coordinación del proyecto conceptual, arquitectónico y ejecutivo con los despachos responsables
  • Contratación de las ingenierías y diseño de paisaje
  • Integración del catálogo de conceptos para licitación de obra

Modelo financiero y plan de negocio

El instrumento sobre el que se toman las decisiones económicas del proyecto.
Comprende
  • Modelo financiero por etapa con flujo mensual
  • Presupuesto base de costos directos e indirectos
  • Estructura de precios y su escalada por lista
  • Esquemas de pago y descuento
  • Análisis de sensibilidad y punto de equilibrio
  • Indicadores de rentabilidad y de retorno
  • Integración con la estrategia comercial, constructiva, financiera y fiscal
  • Programas de ejecución e indicadores de desempeño del proyecto

Fase 02

Vehículo y capital

Constitución de la figura legal, colocación de la estructura de capital y gestión ante autoridades e instituciones.

Apretón de manos sobre una mesa con contratos y la maqueta de una vivienda

Estructuración del vehículo legal y financiero

Constitución del fideicomiso empresarial y del andamiaje contractual que lo hace operar.
Comprende
  • Selección de la institución fiduciaria y negociación de sus condiciones
  • Redacción del contrato de fideicomiso
  • Contrato de administración del proyecto
  • Contrato de administración de la construcción
  • Contrato de intermediación mercantil
  • Contrato de adhesión de inversionistas
  • Promesa de compraventa homologada con la normativa aplicable

Arquitectura financiera y gestión de fondeo

Diseño y colocación de la estructura de capital completa de un desarrollo inmobiliario.
Integra
  • Crédito puente revolvente hacia etapas sucesivas
  • Financiamiento mezanine con garantía sobre el suelo
  • Líneas back to back respaldadas en garantía líquida
  • Capital de fideicomitentes adherentes
  • Revolvencia comercial proveniente de preventa
Comprende
  • Elaboración del prospecto de inversión
  • Diseño del esquema de garantías y prelación
  • Negociación con instituciones financieras hasta la firma
  • Calendario de ministraciones alineado a la curva de obra y al flujo de cobranza

Gestión institucional y negociación

Conducción de las gestiones ante las contrapartes de las que depende la viabilidad del proyecto.
Comprende
  • Interlocución con autoridades federales, estatales y municipales
  • Uso de suelo, licencias, factibilidades y derechos de agua
  • Negociación con instituciones financieras y con inversionistas
  • Acuerdos entre copropietarios, socios y partes relacionadas
  • Negociación de convenios con proveedores estratégicos

Fase 03

Ejecución

La estructura conforme a la cual se ejecuta el desarrollo.

Dos responsables de obra revisan planos en el sitio de construcción

Planeación y organización del proyecto

Definición del alcance, el calendario y los criterios bajo los que se construye.
Comprende
  • Alcance del proyecto
  • Calendario de obra y ruta crítica de erogaciones
  • Criterios de aceptación de calidad
  • Estrategia de abastecimientos
  • Estructura de organización y esquemas de comunicación y reporte
  • Administración de riesgos y de cambios
  • Métricas de construcción y puesta en marcha

Fase 04

Colocación

Posicionamiento del desarrollo y su colocación en el mercado.

Presentación de la maqueta de un desarrollo a un cliente en sala de juntas

Estrategia comercial y marketing inmobiliario

El posicionamiento parte del segmento identificado en el estudio de mercado.
Comprende
  • Posicionamiento y propuesta de valor
  • Identidad de marca del proyecto y arquitectura de marca
  • Estrategia de precios, listas sucesivas y esquemas de pago
  • Plan de medios y su presupuesto
  • Naming, identidad y plataforma creativa
  • Recorridos virtuales y material de venta
  • Señalización y sala de ventas
  • Mercadotecnia digital y gestión de prospectos
  • Relaciones públicas y activaciones
  • Coordinación de brokers y fuerza de ventas interna
  • Medición del costo de adquisición y de la efectividad por canal
Ubicación Calzada Hacienda del Rosario 60 L13
Colonia Hacienda el Rosario
Torreón, Coahuila, México